Чому не можна передавати завдаток при оформленні попереднього договору купівлі-продажу

Уважно вивчаємо від чогозахищають попередні договори

Я збираюся купити квартиру на вторинному ринку. Брокер радить мені оформити при передачі завдатку господареві житла попередній договіркупівліпродажу. Навіщо він потрібен, і чи варто його оформляти? — Сергій Д., м. Київ.

Відповідає Володимир Столітній, юрист агентства нерухомості “Альянс-Брок”:

“Такий договір передбачений ст. 635 ч. 1 Цивільного кодексу України, згідно з яким попередніми є договір, сторони якого зобов’язуються протягом певного строку укласти в майбутньому основний договір на умовах, визначених попереднім договором. Такий договір повинен бути укладений виключно в нотаріальній формі, оскільки до нього застосовуються ті ж вимоги, що і до основного договору (в даному випадку – договору купівлі-продажу квартири).

Проблема тільки в тому, що факт укладення такого договору жодним чином не захищає покупця від можливих неправомірних дій з боку продавця. Якби нотаріус вносив дані про укладення такого договору до Реєстру заборон, і ця заборона діяла б до укладення сторонами основного договору (купівлі-продажу) або розірвання такого договору з виконання всіх його умов, в т. ч. повернення продавцем суми завдатку, якщо саме він порушив умови даного договору, або відмова покупця від укладення основного договору, після чого сума завдатку йому не повертається.

Є ще один практичний аспект цього процесу: нотаріуси не бажають застосовувати до подібних договорів норми ст. 570 і 571 ГК України. Ст. 570 визначає поняття завдатку, а ст.571 дає чітке визначення правових наслідків порушення зобов’язання, забезпеченого завдатком. Як правило, в таких договорах фігурують всякого роду “забезпечуючі платежі”, “гарантійні суми” тощо, хоча в ГК вони жодним чином не передбачені. Не варто спокушатися, що попередній договір, укладений у нотаріуса, є панацеєю від усіх можливих неправомірних дій, як правило, продавця. Іншими словами, ніщо не заважає йому напідписувати таких договорів на суму, що дорівнює вартості його нерухомості, і сховатися.На жаль, але такі випадки – не поодинокі”.