Особливості посвідчення договору дарування нерухомого майна
У системі цивільно-правових договорів існує такий вид договірної конструкції, який опосередковує передачу майна у власність, а момент виникнення цього найбільш повного речового права у набувача визначається за правилом, яке також відрізняється від загальних положень про момент набуття права власності за договором. Ця конструкція має назву – договір дарування.
Договір дарування своїми витоками сягає Давньоримських часів.
Разом з поступовим зародженням в Україні цивільних правовідносин широко розвинувся і набув важливості договір дарування.
Дарування є вельми складним та неоднозначним правовим інститутом зобов’язального права.
Договір дарування належить до безоплатних правочинів, за умовами якого обдаровуваний не має перед дарувальником будь-якого зобов’язання матеріального характеру.
Істотною умовою договору дарування є його предмет.
Предметом договору дарування можуть бути, зокрема, нерухомі речі.
До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
Відповідно до статті 182 Цивільного кодексу України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
Важливим аспектом договору дарування, як загалом i будь-якого iншого договору, є питання форми його укладення.
За формою договір дарування може укладатись в усній, письмовій та нотаріально посвідчуватись.
Особливий порядок передбачений щодо дарування нерухомих речей. Так, відповідно до частини другої статті 719 Цивільного кодексу України договір дарування нерухомої речі укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.
При посвідченні договору дарування нотаріус встановлює особу учасників цивільних відносин, які звернулися за вчиненням нотаріальної дії, та визначається обсяг їх цивільної дієздатності.
При перевірці цивільної правоздатності та дієздатності юридичної особи нотаріус зобов’язаний ознайомитися з установчими документами, свідоцтвом про державну реєстрацію і витягом з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців цієї юридичної особи і перевірити, чи відповідає нотаріальна дія, яка вчиняється, обсягу її цивільної правоздатності та дієздатності.
Особливою рисою посвідчення договору дарування між юридичними особами є те, що нотаріус перевіряє, чи передбачено установчими документами право дарувальника здійснювати дарування.
Договір дарування посвідчується за умови подання документів, що підтверджують право власності на майно, що відчужується.
Крім того, при посвідченні договору дарування жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна нотаріусом перевіряється відсутність заборони відчуження або арешту майна.
Особливий характер має посвідчення договору дарування земельної ділянки.
Відповідно до статті 126 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, набуту у власність із земель приватної власності без зміни її меж, цільового призначення, посвідчується, зокрема, договором дарування.
При набутті права власності на земельну ділянку, зокрема, на підставі договору дарування державний акт на право власності на земельну ділянку, долучається до документа, на підставі якого відбувся перехід права власності на земельну ділянку.
На державному акті про право власності на земельну ділянку нотаріус, який посвідчує договір дарування, та орган, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень, робить відмітку про відчуження земельної ділянки із зазначенням документа, на підставі якого відбулося відчуження.
Порядок здійснення відмітки про перехід права власності на земельну ділянку, затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 6 травня 2009 року № 439.
Відчуження частини земельної ділянки з виділенням її в окрему земельну ділянку здійснюється після отримання її власником державного акта, що посвідчує право власності на сформовану нову земельну ділянку.
Водночас слід зазначити, що при укладенні договорів дарування нерухомості необхідно дотримуватись спеціальних правил при даруванні майна, що є спільною власністю (майно подружжя, набуте ними під час шлюбу). Відповідно до частини другої статті 369 Цивільного кодексу України розпоряджання таким майном здійснюється лише за згодою всіх співвласників. Така згода, у випадку вчинення правочину шляхом дарування нерухомого майна щодо розпорядження спільним майном має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена (стаття 65 Сімейного кодексу України).
Якщо у згоді на відчуження спільного майна вказано, кому персонально (прізвище, ім’я, по батькові фізичної особи, найменування юридичної особи) він погоджується подарувати спільно набуте майно, чи інші умови укладення договору, нотаріус при посвідченні такого договору зобов’язаний перевірити додержання умов, зазначених у такій згоді.
Розірвання шлюбу не припиняє права спільної сумісної власності на майно, набуте за час шлюбу.
При цьому також слід врахувати положення Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, що затверджена наказом Міністерства юстиції України від 3 березня 2004 року за № 20/5. Відповідно до пункту 173 зазначеної Інструкції укладання одним із подружжя зі сторонньою особою, зокрема, договору дарування щодо своєї частки у спільній сумісній власності, можливе лише за умови її визначення та виділу в натурі або визначення порядку користування майном згідно з вимогами статті 67 Сімейного кодексу України.
Виникнення права власності на дарунок у обдаровуваної особи відбувається в момент прийняття нею дарунку.
А.О. Тодорович, провідний спеціаліст відділу методично-правового забезпечення Департаменту нотаріату, фінансового моніторингу юридичних послуг та реєстрації адвокатських об’єднань