Що треба знати, якщо вирішили перепланувати квартиру

Якщо у вас з’явилося бажання змінити внутрішній простір своєї квартири, варто пам’ятати про деякі нюанси, які допоможуть уникнути проблем у майбутньому.

У першу чергу варто визначитися – які ремонтно-будівельні роботи ви виконуватимете: це буде перепланування чи реконструкція квартири, для того, щоб розібратися, які роботи необхідно буде погоджувати в контролюючих органах. Якщо говоримо про звичайне перепланування, то робити ці ремонтні роботи можна, так би мовити, самовільно.


ДО ПЕРЕПЛАНУВАННЯ                                                                      ПІСЛЯ ПЕРЕПЛАНУВАННЯ

Перепланування – це невтручання в несучі перегородки чи стіни. Приміром, знесення стіни між ванною та туалетом або ж перерозташування дверного “отвору” в кімнатах. У цьому випадку власник може самостійно, без отримання дозволу, робити такі ремонтні роботи, але з умовою: не рухати капітальні, тобто несучі, стіни.

Більш серйозними є реконструкційні ремонтні роботи. Це вже втручання в конструктивні “елементи” житлового будинку. Наприклад, якщо плануєте зробити вихід на балкон, при цьому демонтуючи фасадну стіну будинку, у 99%  випадках ці стіни є несучими. Тому, для того, щоб демонтувати її, слід отримати відповідний дозвіл від Державної архітектурно-будівельної інспекції. Виглядає він як декларація про початок виконання будівельних робіт. До робіт з реконструкції відноситься також перестановка інженерних мереж, до прикладу, винесення батареї на лоджію. На це теж треба брати дозвіл.

З чого варто починати? 
Насамперед, необхідно розробити проект реконструкції, так звані графічні креслення – як квартира виглядатиме після ремонтних робіт (це можуть зробити інженери-проектувальники або архітектори). Відтак, у подальшому, інформація, яку надасть проектант, ляже в основу отримання дозволу.

Які потрібно мати документи для перепланування?

1602

Виключний перелік документів, які додаються до декларації для отримання дозволу на перепланування житла:

  • копія паспорта фізичної особи (для громадян України – копії 2-ї, 3-ї, 4-ї, 5-ї стор. та сторінки з відміткою про реєстрацію);
  • правовстановлюючі документи на об’єкт нерухомості, перепланування якого передбачається: нотаріальні копії документів, що підтверджують право власності на нерухоме майно;
  • за наявності права спільної власності на об’єкт перепланування декларації додаються правовстановлюючі документи всіх співвласників; проект перепланування (у двох примірниках);
  • оригінал техпаспорта об’єкта перепланування (причому техпаспорт повинен бути виготовлений не раніше одного року до моменту подачі декларації);
  • у випадку, якщо об’єкт перепланування знаходиться в будинку, який є об’єктом культурної спадщини, – дозвіл центрального органу виконавчої влади у сфері охорони культурної спадщини виконавчого органу міськради.

Для узаконення перепланування за фактом її закінчення, потрібно ще й заручитися документом, що підтверджує відповідність виконаних робіт проекту. Для отримання такого документа необхідно звернутися в Дозвільний орган із заявою у довільній формі: про закінчення ремонтних робіт і очікуванні комісії. Зрозуміло, заява потрібно підкріпити копією зареєстрованої декларації або повідомленням про пропуск строків її розгляду. У 7-денний термін з моменту звернення Дозвільний орган зобов’язаний забезпечити приймання об’єкта в експлуатацію, здійснивши перевірку відповідності виконаних робіт проекту перепланування з видачею висновку щодо відповідності проекту.

Завершальним етапом перепланування стане те, що уповноважена посадова особа дозвільного центру у висновку про відповідність виконаних робіт зробить відмітку про прийняття об’єкта перепланування в експлуатацію і поставить запис у журналі прийому об’єктів перепланування в експлуатацію.

Які можуть бути нюанси? 
У декларації, необхідно надати інформацію про організацію, яка виконуватиме будівельні роботи. Йдеться про ліцензовану компанію, яка має право проводити ремонтно-будівельні роботи. Також має бути зазначена інформація про особу – експерта з технічного нагляду. Він повинен слідкувати за правильністю виконання робіт. Якщо ці пункти виконані – отримати дозвіл можна.

Чи можна прибудувати балкон?
Балкони прибудовувати заборонено, але в принципі, їх можна добудувати. Прибудова балкону також вважається реконструкцією. І зробити балкон більшим – означає змінити геометричні розміри будинку в цілому.

Якщо беремо перший поверх, то, відповідно добудовуючи, зміниться конфігурація будинку за рахунок земельної ділянки. За законодавством, щоб прибудувати на першому поверсі балкон або щось інше, треба вирішити питання користування земельної ділянки. За законом прибудинкова територія є власністю всіх мешканців. І може бути оформлена єдиним документом на всіх скажімо 300 чи 500 співмешканців під’їзду, або ж ОСББ. І аж ніяк не власністю однієї особи, яка хоче прибудувати балкон.

Як узаконити дах і підвал?
Теоретично, дах і підвал узаконити можливо. Однак 75% власників площ житлового будинку повинні дати свою згоду на це. Процедура законної приватизації знову не з простих: власник, котрий хоче приєднати технічний поверх легально, окрім проходження реєстрації декларації, розробки проекту тощо, має заручитися підтримкою співмешканців. Точніше, звернутися в ЖЕК, а той уже ходить і збирає підписи сусідів.

Зазвичай люди самовільно захоплюють технічні поверхи й обживаються там. А потім намагаються усе це “діло” узаконити. Відтак, близько 85% ремонтних робіт з реконструкції робляться самовільно, без дозволів та дотримання закону. Однак, якщо постає питання продажу нелегально реконструйованої квартири, тоді власник згадує закон. І у більшості випадків постфактум подає декларацію про початок виконання будівельних робіт.

pereplanirovka

Також варто мати на увазі, що за самовільне будівництво штрафують.  Виконання будівельних робіт без дозволу на їх виконання тягне за собою накладання штрафу від шестисот до семисот неоподаткованих мінімумів доходів громадян (від 10 200 до 11 900 грн). Виконання будівельних робіт без реєстрації декларації про початок виконання зазначених робіт тягне за собою накладання штрафу щодо об’єктів:

▪ І категорії складності – від трьохсот п’ятидесяти до чотирьохсот неоподаткованих мінімумів доходів громадян (від 5 950 до 6 800 грн);
▪ ІІ категорії складності – від чотирьохсот до п’ятисот неоподаткованих мінімумів доходів громадян (від 6 800 до 8 500 грн);
▪ ІІІ категорії складності – від п’ятисот до шестисот неоподаткованих мінімумів доходів громадян (від 8 500 до 10200 грн).

У випадку, якщо виконана самовільна реконструкція житлових і нежитлових приміщень багатоквартирних житлових будинків погіршує технічний стан будинків, а також не відповідає будівельним нормам і правилам, власник (наймач), який здійснив самовільну реконструкцію, зобов’язаний за свій рахунок привести приміщення в попередній стан згідно з проектом.

В залежності від наслідків, окрім адміністративної відповідальності, може виникнути й кримінальна. Хоч штрафи чималі, на практиці їх виписують вкрай рідко. Адже зазвичай інспектори Держархбудінспекції не їздять позапланово по квартирах – просто тому, що не мають права втручатися в чуже майно.

Джерело